Wissen · 7 Min. · 2026-02-01
Ertragswertverfahren: So wird Ihr Mehrfamilienhaus bewertet
Das Ertragswertverfahren ist die wichtigste Bewertungsmethode für Mehrfamilienhäuser und andere Renditeobjekte. Anders als beim Vergleichswertverfahren, das vor allem bei Eigentumswohnungen und Einfamilienhäusern zum Einsatz kommt, steht beim Ertragswertverfahren die Ertragskraft der Immobilie im Mittelpunkt. Für Eigentümer, die ihr Mehrfamilienhaus verkaufen möchten, ist das Verständnis dieser Methode entscheidend – denn der Ertragswert bestimmt maßgeblich den Verkaufspreis.
Grundprinzip des Ertragswertverfahrens
Das Ertragswertverfahren beantwortet eine zentrale Frage: Welchen Wert hat die Immobilie auf Basis der Erträge, die sie erwirtschaftet? Der Ertragswert setzt sich aus zwei Komponenten zusammen: dem Bodenwert und dem Gebäudeertragswert. Der Bodenwert wird separat über den Bodenrichtwert ermittelt, der von den Gutachterausschüssen der Gemeinden regelmäßig veröffentlicht wird. Der Gebäudeertragswert ergibt sich aus dem Reinertrag des Grundstücks, kapitalisiert über die Restnutzungsdauer des Gebäudes. Zusammen ergeben beide Werte den Ertragswert der Immobilie.
Schritt für Schritt: Die Berechnung
Die Berechnung beginnt mit dem Rohertrag – das ist die Jahresnettokaltmiete aus allen Wohneinheiten. Davon werden die Bewirtschaftungskosten abgezogen, also Verwaltungskosten, Instandhaltungskosten, Mietausfallwagnis und nicht umlagefähige Betriebskosten. Das Ergebnis ist der Reinertrag. Vom Reinertrag wird die Bodenwertverzinsung abgezogen, also der Bodenwert multipliziert mit dem Liegenschaftszins. Der verbleibende Gebäudereinertrag wird mit dem Vervielfältiger multipliziert, der sich aus dem Liegenschaftszins und der Restnutzungsdauer ergibt. Addiert man den Bodenwert hinzu, erhält man den Ertragswert.
Beispielrechnung für ein Mehrfamilienhaus
Nehmen wir ein Mehrfamilienhaus in Dortmund mit sechs Wohneinheiten und einer Jahresnettokaltmiete von 48.000 Euro. Die Bewirtschaftungskosten betragen pauschal 25 Prozent, also 12.000 Euro. Der Reinertrag liegt damit bei 36.000 Euro. Der Bodenwert beträgt 80.000 Euro, der Liegenschaftszins für diese Lage liegt bei 5 Prozent. Die Bodenwertverzinsung ergibt 4.000 Euro. Der Gebäudereinertrag beträgt somit 32.000 Euro. Bei einer Restnutzungsdauer von 40 Jahren und einem Liegenschaftszins von 5 Prozent ergibt sich ein Vervielfältiger von rund 17,2. Der Gebäudeertragswert beträgt also etwa 550.400 Euro, zuzüglich des Bodenwerts von 80.000 Euro ergibt sich ein Ertragswert von rund 630.000 Euro.
Der Liegenschaftszins: Die entscheidende Stellschraube
Der Liegenschaftszins ist der wichtigste Parameter im Ertragswertverfahren – und gleichzeitig der umstrittenste. Er beschreibt die marktübliche Verzinsung des Immobilienwerts und wird von den Gutachterausschüssen aus tatsächlichen Verkaufsfällen abgeleitet. Je niedriger der Liegenschaftszins, desto höher der Ertragswert – und umgekehrt. In guten Lagen von Köln oder Düsseldorf liegen die Liegenschaftszinsen für Mehrfamilienhäuser bei 3 bis 4 Prozent, im Ruhrgebiet eher bei 5 bis 7 Prozent. Ein Unterschied von nur einem Prozentpunkt kann den Ertragswert um mehrere Zehntausend Euro verändern.
Grenzen des Verfahrens
Das Ertragswertverfahren hat auch Grenzen. Es bildet den Wert auf Basis der aktuellen Mieteinnahmen ab – Entwicklungspotenziale wie Mietsteigerungen durch Modernisierung, Dachgeschossausbau oder Umnutzung fließen nicht automatisch ein. Auch bei hohem Leerstand oder unter Marktmiete vermieteten Wohnungen kann der errechnete Ertragswert unter dem tatsächlichen Marktwert liegen. Erfahrene Investoren wie Weinheimer Investments berücksichtigen diese Potenziale bei der Bewertung und können dadurch oft einen höheren Preis bieten als ein reiner Ertragswert vermuten lässt.
Ertragswert vs. Marktwert
Der Ertragswert ist nicht automatisch gleich dem Marktwert oder Verkaufspreis. Der tatsächliche Preis, den ein Käufer zu zahlen bereit ist, hängt von weiteren Faktoren ab: der allgemeinen Marktlage, der Konkurrenzsituation, dem Zustand des Gebäudes und den individuellen Verhandlungen. Der Ertragswert liefert jedoch eine fundierte Grundlage für die Preisverhandlung und wird von Banken, Gutachtern und Finanzämtern als anerkannte Bewertungsmethode verwendet.
Fazit
Das Ertragswertverfahren ist die Standardmethode zur Bewertung von Mehrfamilienhäusern. Wenn Sie den Wert Ihrer Immobilie kennen möchten, bietet Weinheimer Investments Ihnen eine kostenlose Bewertung nach dem Ertragswertverfahren an – transparent, nachvollziehbar und unverbindlich. So haben Sie eine solide Grundlage für Ihre Entscheidung, ob und wann ein Verkauf sinnvoll ist.