Wissen · 4 Min. · veröffentlicht 2026-02-01 · aktualisiert 2026-10-29 · von Patrick Weinheimer

Ertragswertverfahren: So wird Ihr Mehrfamilienhaus bewertet

Das Ertragswertverfahren ist die wichtigste Bewertungsmethode für Mehrfamilienhäuser und andere Renditeobjekte. Anders als beim Vergleichswertverfahren, das vor allem bei Eigentumswohnungen und Einfamilienhäusern zum Einsatz kommt, steht hier die Ertragskraft der Immobilie im Mittelpunkt. Geregelt ist es in den §§ 27 bis 34 der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV). Für Eigentümer, die verkaufen möchten, lohnt es sich, die Methode zu verstehen – denn der Ertragswert bestimmt maßgeblich den Verkaufspreis.

Grundprinzip des Ertragswertverfahrens

Das Verfahren beantwortet eine zentrale Frage: Welchen Wert hat die Immobilie auf Basis der Erträge, die sie nachhaltig erwirtschaften kann? Der Ertragswert setzt sich aus dem Bodenwert und dem Ertragswert der baulichen Anlagen zusammen. Der Bodenwert wird in der Regel aus dem Bodenrichtwert abgeleitet, den die örtlichen Gutachterausschüsse in NRW jährlich ermitteln und in BORIS.NRW veröffentlichen. Der Gebäudeertragswert ergibt sich aus dem Reinertrag, kapitalisiert über die Restnutzungsdauer des Gebäudes.

Schritt für Schritt: die Berechnung

Die Berechnung beginnt mit dem Rohertrag – den marktüblich erzielbaren Jahresnettokaltmieten aller Einheiten (§ 31 ImmoWertV). Davon werden die Bewirtschaftungskosten abgezogen: Verwaltungskosten, Instandhaltungskosten, Mietausfallwagnis und nicht umlagefähige Betriebskosten. Das Ergebnis ist der Reinertrag. Davon wird die Bodenwertverzinsung abgezogen, also der Bodenwert multipliziert mit dem Liegenschaftszinssatz. Der verbleibende Gebäudereinertrag wird mit dem Barwertfaktor multipliziert, der sich aus Liegenschaftszinssatz und Restnutzungsdauer ergibt (§ 34 ImmoWertV). Addiert man den Bodenwert, erhält man den vorläufigen Ertragswert; anschließend werden besondere objektspezifische Merkmale wie ein Instandhaltungsstau berücksichtigt.

Beispielrechnung für ein Mehrfamilienhaus

Ein hypothetisches Beispiel: Ein Mehrfamilienhaus im Kreis Heinsberg mit sechs Wohneinheiten erzielt eine Jahresnettokaltmiete von 48.000 €. Für die Bewirtschaftungskosten setzen wir vereinfacht 25 Prozent an, also 12.000 €; der Reinertrag liegt damit bei 36.000 €. Angenommen werden außerdem ein Bodenwert von 80.000 € und ein Liegenschaftszinssatz von 5 Prozent – die tatsächlichen Werte für Ihre Lage stehen im Grundstücksmarktbericht des zuständigen Gutachterausschusses. Die Bodenwertverzinsung beträgt 4.000 €, der Gebäudereinertrag somit 32.000 €. Bei einer Restnutzungsdauer von 40 Jahren und 5 Prozent ergibt sich ein Barwertfaktor von rund 17,16. Der Gebäudeertragswert beträgt also rund 549.000 €, zuzüglich des Bodenwerts ergibt sich ein vorläufiger Ertragswert von rund 629.000 €.

Der Liegenschaftszinssatz: die entscheidende Stellschraube

Der Liegenschaftszinssatz ist der wichtigste Parameter im Ertragswertverfahren. Er gibt an, mit welchem Zinssatz Verkehrswerte von Grundstücken je nach Grundstücksart im Durchschnitt marktüblich verzinst werden (§ 21 Abs. 2 ImmoWertV), und wird von den Gutachterausschüssen aus tatsächlichen Verkäufen abgeleitet. Je niedriger der Liegenschaftszinssatz, desto höher der Ertragswert: Im Beispiel oben würde ein Zinssatz von 4,5 statt 5 Prozent den Ertragswert um rund 47.000 € erhöhen. Die Gutachterausschüsse – etwa für den Kreis Heinsberg oder die StädteRegion Aachen – veröffentlichen ihre Liegenschaftszinssätze für Mehrfamilienhäuser im jährlichen Grundstücksmarktbericht; wie Sie ihn abrufen, zeigt unser Beitrag Bodenrichtwert und Grundstücksmarktbericht über BORIS.NRW.

Grenzen des Verfahrens

Das Ertragswertverfahren hat Grenzen. Es bildet den Wert auf Basis marktüblicher Erträge ab; Entwicklungspotenziale wie ein Dachgeschossausbau oder eine Umnutzung fließen nicht automatisch ein. Bei hohem Leerstand oder deutlich unter Marktniveau vermieteten Wohnungen weicht das Ergebnis zudem vom tatsächlichen Ertrag ab – die Unterschiede müssen gesondert berücksichtigt werden. Käufer, die solche Potenziale einschätzen und umsetzen können, beziehen sie in ihr Angebot ein.

Ertragswert und Marktwert

Der Ertragswert ist nicht automatisch der Verkaufspreis. Was ein Käufer tatsächlich zahlt, hängt auch von der Marktlage, dem Wettbewerb, dem Zustand des Gebäudes und den Verhandlungen ab. Der Ertragswert liefert aber eine fundierte Grundlage für die Preisverhandlung und wird von Banken, Gutachtern und Finanzämtern als anerkannte Methode verwendet. Einen schnellen Gegencheck bietet der Kaufpreisfaktor für Mehrfamilienhäuser.

Fazit

Das Ertragswertverfahren ist die Standardmethode zur Bewertung von Mehrfamilienhäusern. Wenn Sie den Wert Ihrer Immobilie kennen möchten, erstellen wir Ihnen eine kostenlose Bewertung nach dem Ertragswertverfahren – nachvollziehbar und unverbindlich, für Mehrfamilienhäuser im Kreis Heinsberg, in Aachen, Mönchengladbach, Düsseldorf und im Umkreis von 40 Kilometern um Heinsberg.

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