Bewertung · 8 Min. · 2026-06-20
Kaufpreisfaktor für Mehrfamilienhäuser in NRW: Was ist Ihr MFH wert?
Wenn Sie wissen möchten, was Ihr Mehrfamilienhaus wert ist, führt kein Weg am Kaufpreisfaktor vorbei. Er ist die wichtigste Kennzahl bei der Bewertung von Renditeobjekten – und entscheidet darüber, ob Ihr Zinshaus mit dem 15-fachen oder dem 25-fachen der Jahresmiete gehandelt wird. In diesem Artikel erklären wir, wie der Kaufpreisfaktor funktioniert, welche Werte in den NRW-Städten realistisch sind und wie Sie ihn für Ihr Objekt selbst überschlagen.
Was ist der Kaufpreisfaktor?
Der Kaufpreisfaktor – auch Vervielfältiger oder Maklerfaktor genannt – gibt an, mit dem Wievielfachen der Jahresnettokaltmiete eine Immobilie verkauft wird. Die Formel ist denkbar einfach: Kaufpreis ÷ Jahresnettokaltmiete = Kaufpreisfaktor. Ein Beispiel: Erzielt Ihr Mehrfamilienhaus 60.000 € Jahresnettokaltmiete und wird für 1.200.000 € verkauft, beträgt der Faktor 20. Umgekehrt lässt sich daraus auch der Wert ableiten: Jahresnettokaltmiete × Faktor = ungefährer Marktwert.
Der Kehrwert des Faktors ist übrigens die Bruttomietrendite: Ein Faktor von 20 entspricht 5 % Bruttorendite (1 ÷ 20), ein Faktor von 25 nur noch 4 %. Je höher der Faktor, desto teurer das Objekt im Verhältnis zur Miete – und desto niedriger die Rendite für den Käufer.
Welcher Kaufpreisfaktor gilt in NRW?
Der Faktor hängt stark von Lage und Stadt ab. In gefragten Großstädten wie Köln, Düsseldorf oder Münster liegen die Faktoren für Mehrfamilienhäuser häufig zwischen 22 und 28 – hier ist die Nachfrage hoch und die Renditeerwartung der Käufer niedriger. Im Ruhrgebiet (Dortmund, Essen, Duisburg, Bochum) bewegen sich die Faktoren oft zwischen 14 und 20, da die Einstiegspreise günstiger und die Renditen entsprechend höher sind. In strukturschwächeren Lagen und kleineren Gemeinden sind auch Faktoren unter 14 möglich.
Diese Spannweite zeigt: Ein und dasselbe Mietniveau kann je nach Standort zu sehr unterschiedlichen Werten führen. Ein Mehrfamilienhaus mit 50.000 € Jahresmiete ist in Köln (Faktor 24) rund 1,2 Mio. € wert, in einer Ruhrgebietslage (Faktor 16) dagegen nur 800.000 €.
Welche Faktoren beeinflussen den Vervielfältiger?
Der konkrete Faktor für Ihr Objekt ergibt sich aus mehreren Kriterien: die Makrolage (Stadt, Region, wirtschaftliche Dynamik), die Mikrolage (Stadtteil, Anbindung, Umfeld), der Zustand und das Baujahr, der Sanierungs- und Modernisierungsstand, die Mietstruktur (ist die IST-Miete marktgerecht oder besteht Steigerungspotenzial?), der Vermietungsstand sowie energetische Aspekte. Ein saniertes, voll vermietetes Objekt in guter Lage erzielt einen deutlich höheren Faktor als ein sanierungsbedürftiges Haus mit Leerstand.
SOLL-Miete vs. IST-Miete: ein wichtiger Hebel
Ein häufig unterschätzter Punkt: Viele Bestandsobjekte sind unter Marktniveau vermietet. Liegt Ihre IST-Miete deutlich unter der ortsüblichen Vergleichsmiete, steckt im Objekt verstecktes Potenzial – die erzielbare SOLL-Miete ist höher. Erfahrene Käufer berücksichtigen dieses Potenzial und zahlen dafür einen Aufschlag. Bei der Bewertung sollten Sie daher nicht nur die aktuellen Mieteinnahmen, sondern auch das realistische Steigerungspotenzial kennen.
So überschlagen Sie den Wert Ihres Mehrfamilienhauses
Für eine erste grobe Einschätzung gehen Sie in drei Schritten vor: Erstens die Jahresnettokaltmiete ermitteln (Monatskaltmiete aller Einheiten × 12, ohne Betriebskosten). Zweitens einen realistischen Faktor für Ihre Lage ansetzen. Drittens beide Werte multiplizieren. Das Ergebnis ist eine Hausnummer – die präzise Wertermittlung berücksichtigt zusätzlich Zustand, Bodenwert und Bewirtschaftungskosten über das Ertragswertverfahren.
Fazit
Der Kaufpreisfaktor ist der schnellste Weg zu einer ersten Werteinschätzung Ihres Mehrfamilienhauses – aber er ersetzt keine fundierte Bewertung. Gerade die richtige Einordnung der Lage und des Mietpotenzials entscheidet über Tausende von Euro. Als aktiver Ankäufer von Mehrfamilienhäusern in NRW kennen wir die tatsächlich gezahlten Faktoren in jeder Region. Fordern Sie eine kostenlose, unverbindliche Wertermittlung an – Sie erhalten innerhalb von 48 Stunden eine fundierte Ersteinschätzung.