Ratgeber · 4 Min. · veröffentlicht 2026-01-05 · aktualisiert 2026-10-29 · von Patrick Weinheimer

Zwangsversteigerung verhindern & abwenden: 5 Wege aus der Notlage

Eine drohende Zwangsversteigerung ist für Eigentümer eine der belastendsten Situationen überhaupt. Doch selbst wenn die Bank bereits mit der Vollstreckung droht, gibt es oft noch Auswege. Je früher Sie handeln, desto mehr Optionen haben Sie. Dieser Artikel zeigt fünf Wege, wie Sie als Eigentümer eines Mehrfamilienhauses die Zwangsversteigerung vermeiden können.

1. Freihändiger Verkauf: die naheliegende Alternative

Ein freihändiger Verkauf vor dem Versteigerungstermin hat gegenüber der Zwangsversteigerung mehrere Vorteile: Sie bestimmen Käufer und Zeitpunkt mit, vermeiden im besten Fall die öffentliche Bekanntmachung eines Versteigerungstermins und sind nicht auf die Gebote im Termin angewiesen. Auch der Gläubiger hat ein Interesse an einem möglichst hohen Erlös. Damit der Verkauf gelingt, muss die Bank der Löschung ihrer Grundschulden zustimmen – darüber verhandeln Sie mit ihr. Entscheidend ist die Zeit: Ein Direktverkauf an einen Investor lässt sich in wenigen Wochen abwickeln, eine öffentliche Vermarktung dauert oft deutlich länger. Sprechen Sie frühzeitig mit Ihrer Bank und informieren Sie sie über den geplanten Verkauf. Wie wir in solchen Fällen vorgehen, beschreibt unsere Seite Zwangsversteigerung abwenden.

2. Umschuldung und Neufinanzierung

Wenn die Zahlungsschwierigkeiten durch ungünstige Kreditkonditionen verursacht werden – etwa weil eine Zinsbindung ausgelaufen ist und die Rate deutlich gestiegen ist –, kann eine Umschuldung die Lösung sein. Eine andere Bank übernimmt den Kredit zu besseren Konditionen, die monatliche Rate sinkt, und Sie können das Mehrfamilienhaus behalten. Voraussetzung ist, dass die Immobilie ausreichend werthaltig ist und Ihre Bonität eine Refinanzierung zulässt. Holen Sie mehrere Angebote ein und sprechen Sie auch mit Ihrer Hausbank über eine Anpassung der Konditionen.

3. Stundung, Ratenpause und Einstellungsantrag

Oft sind Zahlungsschwierigkeiten vorübergehend – etwa durch Krankheit, Arbeitslosigkeit oder einen größeren Mietausfall. Ihre Bank kann dann eine Stundung oder Tilgungsaussetzung gewähren. Warten Sie nicht, bis Sie die Raten nicht mehr bedienen können: Gehen Sie früh auf die Bank zu und legen Sie dar, wie und wann Sie die Zahlungen wieder aufnehmen können. Ist das Verfahren bereits angeordnet, können Sie beim Vollstreckungsgericht die einstweilige Einstellung für höchstens sechs Monate beantragen, wenn Aussicht besteht, dass die Versteigerung dadurch vermieden wird, und weitere Voraussetzungen erfüllt sind (§ 30a ZVG). Der Antrag ist an eine Notfrist von zwei Wochen gebunden, die mit der Zustellung der entsprechenden Belehrung beginnt (§ 30b ZVG) – lassen Sie sich hierzu rechtlich beraten.

4. Teilverkauf einzelner Wohnungen

Liegt für Ihr Mehrfamilienhaus eine Teilungserklärung vor oder lässt sie sich erstellen, kann der Verkauf einzelner Wohnungen Liquidität schaffen, ohne dass Sie das gesamte Objekt aufgeben müssen. Beachten Sie dabei das Vorkaufsrecht der Mieter (§ 577 BGB) und in Kommunen wie Aachen oder Düsseldorf die verlängerte Kündigungssperrfrist für umgewandelte Wohnungen. Diese Option erfordert Zeit und rechtliche Vorbereitung und kommt deshalb vor allem in einem frühen Stadium infrage.

5. Verkauf mit Rückmietung

Eine weitere Möglichkeit: Sie verkaufen Ihr Mehrfamilienhaus an einen Investor und mieten eine der Wohnungen zurück. So befreien Sie sich von der finanziellen Last und behalten Ihr Zuhause. Das setzt voraus, dass der Käufer dazu bereit ist, und ist nicht in jedem Fall möglich – es lohnt sich aber, die Frage offen anzusprechen.

Was passiert bei einer Zwangsversteigerung?

Führt keiner der genannten Wege zum Erfolg, kommt es zur Zwangsversteigerung. Das Verfahren führt das Amtsgericht als Vollstreckungsgericht durch; bis zum Termin vergehen häufig viele Monate. Der Verkehrswert wird durch ein Gutachten ermittelt und vom Gericht festgesetzt. Im ersten Termin wird der Zuschlag versagt, wenn das Meistgebot nicht die Hälfte des Verkehrswerts erreicht (§ 85a ZVG); bleibt es unter sieben Zehnteln, kann ein Berechtigter, dessen Anspruch nicht gedeckt ist, die Versagung beantragen (§ 74a ZVG). In einem weiteren Termin gelten diese Grenzen nicht mehr. Wie hoch der Erlös am Ende ausfällt, ist damit schwer vorherzusehen – ein Risiko, das sich durch frühzeitiges Handeln vermeiden lässt.

Fazit

Eine drohende Zwangsversteigerung ist ein Signal, schnell zu handeln. Der freihändige Verkauf an einen Direktkäufer ist häufig der schnellste Ausweg. Wir kaufen Mehrfamilienhäuser auch in schwierigen Situationen – im Kreis Heinsberg, in Aachen, Mönchengladbach, Düsseldorf und im Umkreis von 40 Kilometern um Heinsberg, diskret und mit einer Ersteinschätzung innerhalb von 48 Stunden. Nutzen Sie dafür unser vertrauliches Formular Objekt anbieten.

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Über den Autor: Patrick Weinheimer kauft mit Weinheimer Investments Mehrfamilienhäuser im Kreis Heinsberg, in Aachen, Mönchengladbach, Düsseldorf und im Umkreis von 40 km um Heinsberg. Unser Ankaufsgebiet · Kostenlose Wertermittlung

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