Ratgeber · 9 Min. · 2026-06-18
Erbengemeinschaft: Mehrfamilienhaus verkaufen, wenn einer nicht will
Sie haben gemeinsam mit Geschwistern oder anderen Angehörigen ein Mehrfamilienhaus geerbt – doch während Sie verkaufen möchten, blockiert ein Miterbe. Diese Situation ist häufiger, als man denkt, und sie kann eine Erbengemeinschaft über Jahre lähmen. Die gute Nachricht: Sie sind dem nicht hilflos ausgeliefert. Es gibt mehrere Wege, aus der Blockade herauszukommen.
Warum eine Erbengemeinschaft schnell festfährt
Mit dem Erbfall werden alle Erben automatisch Mitglied einer Erbengemeinschaft und damit gemeinschaftliche Eigentümer des Mehrfamilienhauses. Das Problem: Wesentliche Entscheidungen – insbesondere der Verkauf der Immobilie – erfordern grundsätzlich Einstimmigkeit. Will auch nur ein Miterbe nicht verkaufen, ist die gesamte Gemeinschaft blockiert. Die laufenden Kosten und die Verwaltung laufen derweil weiter, oft zulasten aller.
Weg 1: Einigung suchen – die beste Lösung
Bevor Sie zu härteren Mitteln greifen, lohnt sich der Versuch einer einvernehmlichen Lösung. Oft steckt hinter der Blockade kein Unwille, sondern Unsicherheit über den Wert, emotionale Bindung an das Elternhaus oder schlicht fehlende Information. Eine neutrale, fundierte Wertermittlung kann hier Wunder wirken: Wenn alle Erben schwarz auf weiß sehen, welcher Betrag auf jeden entfällt, weicht die Blockade oft einer sachlichen Entscheidung.
Weg 2: Den eigenen Erbanteil verkaufen
Der entscheidende Hebel, den viele nicht kennen: Sie können Ihren eigenen Anteil an der Erbengemeinschaft jederzeit verkaufen – ganz ohne Zustimmung der übrigen Miterben. Das ist gesetzlich in § 2033 BGB geregelt. Sie übertragen Ihren Erbteil notariell an einen Käufer, der dann Ihre Position in der Erbengemeinschaft einnimmt. Die anderen Miterben haben lediglich ein gesetzliches Vorkaufsrecht von zwei Monaten – kaufen sie nicht selbst, ist der Verkauf wirksam.
Für Sie bedeutet das: Sie kommen an Ihr Geld, ohne auf die Zustimmung des blockierenden Miterben angewiesen zu sein. Spezialisierte Ankäufer wie wir übernehmen Erbanteile an Mehrfamilienhäusern und wickeln den Verkauf rechtssicher ab.
Weg 3: Teilungsversteigerung – das letzte Mittel
Lässt sich keine Einigung erzielen und möchte niemand einen Anteil kaufen, bleibt die Teilungsversteigerung. Dabei beantragt ein Miterbe beim Amtsgericht die Versteigerung der Immobilie, um die Erbengemeinschaft aufzulösen. Der Erlös wird anschließend unter den Erben verteilt. Der große Nachteil: Bei Versteigerungen liegt der Zuschlag häufig deutlich unter dem Verkehrswert – oft bei nur 50 bis 70 Prozent. Hinzu kommen Gerichts- und Verfahrenskosten. Die Teilungsversteigerung sollte daher wirklich das letzte Mittel sein.
Steuern: Was Erben beachten müssen
Beim Verkauf einer geerbten Immobilie ist die Spekulationssteuer relevant. Entscheidend ist das Anschaffungsdatum des Erblassers – nicht das Erbdatum. Hat der Verstorbene die Immobilie vor mehr als zehn Jahren gekauft, ist der Verkauf in der Regel spekulationssteuerfrei. Zusätzlich kann Erbschaftssteuer anfallen, hier gelten jedoch Freibeträge (etwa 400.000 € pro Kind, 500.000 € für Ehegatten). Eine steuerliche Beratung ist in jedem Fall ratsam.
Unser Rat: schnell und sachlich handeln
Je länger eine Erbengemeinschaft blockiert ist, desto teurer wird es für alle – durch laufende Kosten, Wertverlust bei aufgeschobener Instandhaltung und nicht zuletzt durch den emotionalen Stress. Der Verkauf des eigenen Erbanteils ist oft der eleganteste Ausweg: Sie handeln unabhängig, vermeiden eine Teilungsversteigerung und ziehen einen sauberen Schlussstrich.
Fazit
Wenn ein Miterbe den Verkauf des geerbten Mehrfamilienhauses blockiert, sind Sie nicht machtlos. Suchen Sie zunächst die Einigung – am besten auf Basis einer neutralen Wertermittlung. Gelingt das nicht, ist der Verkauf Ihres Erbanteils der schnellste Weg zu Ihrem Geld. Wir kaufen geerbte Mehrfamilienhäuser und Erbanteile in ganz NRW, auch bei zerstrittenen Erbengemeinschaften – diskret, fair und rechtssicher. Kontaktieren Sie uns für eine kostenlose Ersteinschätzung.