Recht · 4 Min. · veröffentlicht 2026-02-15 · aktualisiert 2026-10-29 · von Patrick Weinheimer

Erbengemeinschaft: Mehrfamilienhaus verkaufen oder behalten?

Eine Erbengemeinschaft entsteht automatisch, wenn mehrere Personen gemeinsam erben. Was zunächst nach einer gerechten Lösung klingt, wird in der Praxis oft zur Belastungsprobe: Unterschiedliche Vorstellungen, finanzielle Situationen und emotionale Bindungen führen häufig zu Konflikten. Besonders bei Mehrfamilienhäusern, die laufend verwaltet werden müssen, kann eine Erbengemeinschaft schnell handlungsunfähig werden. Dieser Artikel zeigt die wichtigsten Optionen – mit Hinweisen für Erben von Mehrfamilienhäusern in der StädteRegion Aachen, im Kreis Heinsberg und in Mönchengladbach.

Wie die Erbengemeinschaft funktioniert

In einer Erbengemeinschaft gehört der Nachlass allen Erben gemeinsam – nicht jedem ein bestimmter Teil. Jeder Miterbe hat einen Anteil am gesamten Nachlass, kann aber nicht allein über die Immobilie verfügen. Für die ordnungsgemäße laufende Verwaltung genügt eine Mehrheit, die sich nach der Größe der Erbteile berechnet (§ 2038 BGB in Verbindung mit § 745 BGB). Für den Verkauf des Hauses braucht es dagegen die Zustimmung aller Miterben (§ 2040 BGB), ebenso für wesentliche Veränderungen wie eine umfassende Sanierung. Das macht Erbengemeinschaften anfällig für Blockaden.

Option 1: Einvernehmlicher Verkauf

Der beste und schnellste Weg ist der gemeinsame Verkauf durch alle Miterben. Der Erlös wird anschließend nach Erbquoten aufgeteilt. Sind sich alle einig, kann der Verkauf innerhalb weniger Wochen abgewickelt werden. Ein Direktkäufer vereinfacht den Prozess: ein Ansprechpartner, ein Besichtigungstermin, ein Angebot für alle Erben. So müssen sich die Erben nicht selbst um Vermarktung, Besichtigungen und Verhandlungen kümmern. Mehr dazu auf unserer Seite geerbte Immobilie verkaufen.

Option 2: Auszahlung einzelner Miterben

Möchten ein oder mehrere Erben das Haus behalten, können sie die übrigen auszahlen. Dafür wird der Wert des Mehrfamilienhauses ermittelt und der Anteil der ausscheidenden Erben in Geld ausgeglichen. Diese Lösung scheitert häufig an der Finanzierung: Bei einem Mehrfamilienhaus im Wert von 800.000 € und vier gleichberechtigten Erben müsste der Übernehmende 600.000 € an die drei anderen zahlen. Grundlage ist in jedem Fall eine neutrale Wertermittlung für das Mehrfamilienhaus, auf die sich alle verständigen.

Option 3: Teilungsversteigerung

Können sich die Erben nicht einigen, kann jeder Miterbe die Teilungsversteigerung beim zuständigen Amtsgericht beantragen – die Zustimmung der anderen ist nicht erforderlich (§ 2042 BGB, § 180 ZVG). Die Immobilie wird öffentlich versteigert und der Erlös nach Abzug der Verfahrenskosten verteilt. Die Nachteile sind erheblich: Das Verfahren zieht sich häufig über viele Monate, es entstehen Gerichts- und Gutachterkosten, und der Erlös ist schwer kalkulierbar. Im ersten Termin wird der Zuschlag versagt, wenn das Meistgebot nicht die Hälfte des Verkehrswerts erreicht (§ 85a ZVG); in einem weiteren Termin entfällt diese Grenze. Wie sich ein Erbanteil auch ohne Zustimmung der anderen verkaufen lässt, zeigt unser Beitrag Erbengemeinschaft: verkaufen, wenn einer nicht will.

Verwaltung während der Erbauseinandersetzung

Bis die Erbengemeinschaft aufgelöst ist, muss das Mehrfamilienhaus weiter verwaltet werden. Mieten müssen eingezogen, Reparaturen organisiert und Betriebskostenabrechnungen erstellt werden. Die laufende Verwaltung kann per Mehrheitsbeschluss der Miterben geregelt werden. In der Praxis empfiehlt es sich, eine professionelle Hausverwaltung einzusetzen, um Streit unter den Erben zu vermeiden; die Kosten werden aus den Mieteinnahmen gedeckt. Dennoch bindet die Verwaltung Zeit und Aufmerksamkeit aller Beteiligten.

Steuerliche Aspekte bei der Erbauseinandersetzung

Bei der Auflösung der Erbengemeinschaft durch Verkauf greifen besondere steuerliche Regeln. Für die Spekulationsfrist zählt das Anschaffungsdatum des Erblassers: Hat er die Immobilie vor mehr als zehn Jahren erworben, ist der Verkaufsgewinn für die Erben in der Regel steuerfrei. Übernimmt dagegen ein Miterbe das Haus gegen eine Ausgleichszahlung, kann das für ihn steuerlich eine Anschaffung und für die abgebenden Miterben eine Veräußerung sein. Erbschaftsteuer und Einkommensteuer sind getrennt zu betrachten. Eine frühzeitige steuerliche Beratung kann der Erbengemeinschaft viel Geld sparen.

Praxistipps für Erbengemeinschaften

Sprechen Sie offen und frühzeitig über die Optionen. Holen Sie eine Bewertung ein, auf die sich alle Miterben verständigen können – als Orientierung dienen auch die Daten des Gutachterausschusses im Grundstücksmarktbericht. Setzen Sie realistische Fristen und ziehen Sie bei Bedarf einen Mediator hinzu. Je länger eine Erbengemeinschaft an einem Mehrfamilienhaus festhält, desto höher sind die laufenden Kosten und desto größer wird das Konfliktpotenzial. Für Erben in der Region: Wir kaufen Mehrfamilienhäuser in der StädteRegion Aachen, im Kreis Heinsberg, in Mönchengladbach, Düsseldorf und im Umkreis von 40 Kilometern um Heinsberg.

Fazit

Die Erbengemeinschaft ist selten eine dauerhafte Lösung für ein Mehrfamilienhaus. Der einvernehmliche Verkauf an einen Direktkäufer ist häufig der schnellste und fairste Weg, sie aufzulösen. Alle Miterben bekommen bei uns dieselben Informationen – von der Bewertung bis zur Auszahlung über den Notar.

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