Recht · 8 Min. · 2026-03-15
Mietrecht beim Verkauf eines Mehrfamilienhauses: Was Eigentümer wissen müssen
Der Verkauf eines vermieteten Mehrfamilienhauses bringt eine Reihe mietrechtlicher Fragen mit sich. Bestehende Mietverhältnisse, Kündigungsschutz und das Vorkaufsrecht der Mieter sind Themen, die jeder Verkäufer kennen sollte. Fehler in diesem Bereich können den Verkaufsprozess erheblich verzögern oder sogar rechtliche Konsequenzen nach sich ziehen. Dieser Artikel gibt Ihnen einen umfassenden Überblick über die wichtigsten mietrechtlichen Aspekte beim Immobilienverkauf.
Kauf bricht nicht Miete: Der Grundsatz nach §566 BGB
Das wichtigste Prinzip im deutschen Mietrecht beim Immobilienverkauf lautet: Kauf bricht nicht Miete. Nach §566 BGB tritt der neue Eigentümer automatisch in alle bestehenden Mietverhältnisse ein. Für Ihre Mieter ändert sich durch den Verkauf zunächst nichts – die Mietverträge laufen unverändert weiter, die vereinbarte Miete bleibt gleich, und auch Nebenkostenregelungen und Sondervereinbarungen gelten fort. Als Verkäufer müssen Sie die Mieter nicht um Erlaubnis bitten, das Haus zu verkaufen. Sie sollten die Mieter jedoch rechtzeitig und transparent über den Eigentümerwechsel informieren. Das schafft Vertrauen und verhindert Unruhe im Haus.
Kündigungsschutz: Was der neue Eigentümer beachten muss
Ein häufiger Irrglaube ist, dass der neue Eigentümer nach dem Kauf die Mieter kündigen kann. Das ist grundsätzlich nicht der Fall. Der Kündigungsschutz gilt auch nach einem Eigentümerwechsel in vollem Umfang. Eine Kündigung ist nur aus den gesetzlich vorgesehenen Gründen möglich: Eigenbedarf, erhebliche Vertragsverletzungen durch den Mieter oder eine angemessene wirtschaftliche Verwertung. Besonders bei Mehrfamilienhäusern ist die Eigenbedarfskündigung in der Praxis selten relevant, da der Eigentümer Eigenbedarf für jede einzelne Wohnung gesondert begründen müsste. Professionelle Investoren wie Weinheimer Investments haben ohnehin kein Interesse an Kündigungen – voll vermietete Häuser sind für sie gerade deshalb attraktiv, weil die Mieteinnahmen sofort fließen.
Vorkaufsrecht der Mieter nach §577 BGB
Bei der Umwandlung von Mietwohnungen in Eigentumswohnungen greift §577 BGB: Mieter haben ein gesetzliches Vorkaufsrecht. Das bedeutet, dass der Mieter die Wohnung zu denselben Konditionen kaufen kann, die der Verkäufer mit einem Dritten vereinbart hat. Dieses Vorkaufsrecht gilt allerdings nur bei einer Aufteilung in Wohnungseigentum, nicht beim Verkauf des gesamten Mehrfamilienhauses als Ganzes. Wenn Sie Ihr Mehrfamilienhaus als Gesamtobjekt verkaufen – also ohne vorherige Aufteilung in einzelne Eigentumswohnungen – müssen Sie Ihren Mietern kein Vorkaufsrecht einräumen. Genau diesen Weg gehen die meisten Eigentümer, die an einen Investor verkaufen.
Mietkaution beim Eigentümerwechsel
Ein oft unterschätztes Thema ist die Mietkaution. Beim Verkauf eines Mehrfamilienhauses muss die Kaution an den neuen Eigentümer übergeben werden. Der neue Eigentümer haftet gegenüber den Mietern für die ordnungsgemäße Rückzahlung der Kaution – unabhängig davon, ob er sie vom Verkäufer tatsächlich erhalten hat. Als Verkäufer sollten Sie daher genau dokumentieren, welche Kautionen bei Ihnen liegen und diese im Kaufvertrag sauber übergeben. Eine lückenlose Kautionsaufstellung gehört zu den Unterlagen, die jeder seriöse Käufer vor dem Kauf einsehen möchte.
Laufende Betriebskostenabrechnungen
Beim Eigentümerwechsel mitten im Abrechnungszeitraum stellt sich die Frage, wer die Nebenkostenabrechnung erstellt. Grundsätzlich ist der Eigentümer abrechnungspflichtig, der zum Zeitpunkt der Fälligkeit der Abrechnung Vermieter ist. In der Praxis wird im Kaufvertrag geregelt, wie die Nebenkosten für das Übergangsjahr aufgeteilt werden. Seriöse Käufer wie Weinheimer Investments klären diese Details bereits im Vorfeld und sorgen dafür, dass für Sie als Verkäufer kein zusätzlicher Aufwand entsteht.
Besichtigungsrecht bei Verkauf
Als Eigentümer haben Sie das Recht, potenziellen Käufern Ihr Mehrfamilienhaus zu zeigen – auch die vermieteten Wohnungen. Allerdings müssen Sie dabei die Rechte Ihrer Mieter beachten. Besichtigungen müssen rechtzeitig angekündigt werden, in der Regel mindestens 24 bis 48 Stunden vorher. Die Termine sollten zu zumutbaren Zeiten stattfinden, und die Häufigkeit darf nicht übertrieben sein. Beim Direktverkauf an einen professionellen Investor ist in der Regel nur ein einziger Besichtigungstermin nötig, was den Aufwand für Sie und Ihre Mieter minimiert.
Fazit
Das Mietrecht schützt die Mieter auch beim Verkauf eines Mehrfamilienhauses umfassend. Für Sie als Verkäufer bedeutet das: Bereiten Sie den Verkauf sorgfältig vor, informieren Sie Ihre Mieter transparent und arbeiten Sie mit einem Käufer zusammen, der Erfahrung mit vermieteten Mehrfamilienhäusern hat. So wird der Verkauf für alle Beteiligten reibungslos und fair.