Recht · 4 Min. · veröffentlicht 2026-03-15 · aktualisiert 2026-10-29 · von Patrick Weinheimer

Mietrecht beim Verkauf eines Mehrfamilienhauses: Was Eigentümer wissen müssen

Der Verkauf eines vermieteten Mehrfamilienhauses bringt eine Reihe mietrechtlicher Fragen mit sich. Bestehende Mietverhältnisse, Kündigungsschutz und das Vorkaufsrecht der Mieter sind Themen, die jeder Verkäufer kennen sollte. Fehler können den Verkauf verzögern oder rechtliche Folgen haben. Dieser Artikel gibt Ihnen einen Überblick – einschließlich der Regeln, die in einzelnen Kommunen unseres Ankaufsgebiets zusätzlich gelten.

Kauf bricht nicht Miete: der Grundsatz nach § 566 BGB

Das wichtigste Prinzip lautet: Kauf bricht nicht Miete. Nach § 566 BGB tritt der Erwerber mit dem Eigentumsübergang in alle bestehenden Mietverhältnisse ein. Für Ihre Mieter ändert sich durch den Verkauf zunächst nichts: Die Mietverträge laufen unverändert weiter, die vereinbarte Miete bleibt gleich, Nebenkostenregelungen und Sondervereinbarungen gelten fort. Sie müssen Ihre Mieter nicht um Erlaubnis fragen, sollten sie aber rechtzeitig und offen über den Eigentümerwechsel informieren. Das schafft Vertrauen und verhindert Unruhe im Haus.

Kündigungsschutz: Was der neue Eigentümer beachten muss

Ein häufiger Irrglaube ist, dass der neue Eigentümer nach dem Kauf die Mieter einfach kündigen kann. Der Kündigungsschutz gilt nach einem Eigentümerwechsel unverändert. Eine ordentliche Kündigung setzt ein berechtigtes Interesse voraus (§ 573 BGB), etwa Eigenbedarf, erhebliche Vertragsverletzungen des Mieters oder eine angemessene wirtschaftliche Verwertung. Eine GmbH oder eine andere juristische Person kann keinen Eigenbedarf geltend machen. Wir übernehmen bestehende Mietverträge unverändert – für Investoren sind vermietete Häuser gerade deshalb interessant, weil die Mieteinnahmen vom ersten Tag an fließen.

Vorkaufsrecht der Mieter nach § 577 BGB

Werden vermietete Wohnungen in Eigentumswohnungen umgewandelt und verkauft, haben die Mieter nach § 577 BGB ein gesetzliches Vorkaufsrecht: Sie können die Wohnung zu denselben Konditionen kaufen, die der Verkäufer mit einem Dritten vereinbart hat. Dieses Vorkaufsrecht gilt bei der Aufteilung in Wohnungseigentum, nicht beim Verkauf des gesamten Mehrfamilienhauses als Ganzes. Verkaufen Sie Ihr Haus als Gesamtobjekt, ohne es vorher aufzuteilen, müssen Sie Ihren Mietern kein Vorkaufsrecht einräumen.

Kündigungssperrfrist und Mietpreisbremse in Teilen des Ankaufsgebiets

Wird ein Mehrfamilienhaus nach der Vermietung in Eigentumswohnungen umgewandelt und eine Wohnung verkauft, kann sich der Erwerber erst nach Ablauf einer Sperrfrist auf Eigenbedarf oder wirtschaftliche Verwertung berufen (§ 577a BGB). In den Kommunen der Mieterschutzverordnung NRW beträgt diese Frist acht Jahre. Im Ankaufsgebiet gehören dazu Aachen, Düsseldorf, die Stadt Düren, Bergheim, Elsdorf, Grevenbroich und Korschenbroich. Dort gelten außerdem die Mietpreisbremse bei Wiedervermietung und eine Kappungsgrenze von 15 Prozent in drei Jahren für Mieterhöhungen bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete. Wer ein Mehrfamilienhaus in Aachen verkaufen oder ein Mehrfamilienhaus in Düsseldorf verkaufen möchte, sollte diese Regeln kennen, weil Käufer sie in ihre Kalkulation einbeziehen. In Mönchengladbach und im Kreis Heinsberg gelten sie nicht.

Mietkaution beim Eigentümerwechsel

Beim Verkauf tritt der Erwerber auch in die Rechte und Pflichten aus den Mietkautionen ein (§ 566a BGB). Er muss die Kaution bei Mietende zurückzahlen – auch wenn er sie vom Verkäufer nicht erhalten hat. Kann der Mieter die Kaution vom Erwerber nicht erlangen, bleibt der Verkäufer zur Rückzahlung verpflichtet. Dokumentieren Sie deshalb genau, welche Kautionen bei Ihnen liegen, und übertragen Sie sie im Kaufvertrag sauber. Eine vollständige Kautionsaufstellung gehört zu den Unterlagen, die jeder seriöse Käufer vor dem Kauf sehen möchte.

Laufende Betriebskostenabrechnungen

Bei einem Eigentümerwechsel während des Abrechnungszeitraums gilt nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs: Über die bereits abgelaufenen Abrechnungszeiträume rechnet der Verkäufer ab, über den laufenden Zeitraum der Erwerber. Im Kaufvertrag wird geregelt, wie Vorauszahlungen und Kosten für das Übergangsjahr zwischen Verkäufer und Käufer aufgeteilt werden. Wir klären diese Details vor der Beurkundung, damit für Sie kein zusätzlicher Aufwand entsteht.

Besichtigungsrecht bei Verkauf

Sie dürfen Kaufinteressenten Ihr Mehrfamilienhaus zeigen, auch die vermieteten Wohnungen – müssen dabei aber die Rechte Ihrer Mieter wahren. Besichtigungen müssen rechtzeitig angekündigt werden und zu zumutbaren Zeiten stattfinden, ihre Häufigkeit darf nicht übertrieben sein. Beim Direktverkauf an einen Investor ist in der Regel nur ein Besichtigungstermin nötig, was den Aufwand für Sie und Ihre Mieter gering hält.

Fazit

Das Mietrecht schützt die Mieter auch beim Verkauf eines Mehrfamilienhauses umfassend. Für Sie als Verkäufer bedeutet das: Bereiten Sie den Verkauf sorgfältig vor, informieren Sie Ihre Mieter frühzeitig und arbeiten Sie mit einem Käufer zusammen, der vermietete Häuser mit allen Verträgen übernimmt. Den vollständigen Weg vom ersten Gespräch bis zum Notar beschreibt unser Leitfaden zum Ablauf beim Verkauf eines Mehrfamilienhauses.

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