Bewertung · 7 Min. · veröffentlicht 2026-10-29 · von Patrick Weinheimer

Bodenrichtwert in Heinsberg, Aachen & Mönchengladbach abfragen

Wer den Wert seines Mehrfamilienhauses einschätzen möchte, stößt schnell auf zwei amtliche Quellen: den Bodenrichtwert und den Grundstücksmarktbericht des örtlichen Gutachterausschusses. Beide sind in Nordrhein-Westfalen über das Portal BORIS.NRW kostenlos abrufbar – für den Kreis Heinsberg ebenso wie für Aachen, Mönchengladbach, Düsseldorf und alle anderen Orte in unserem Ankaufsgebiet. In diesem Ratgeber zeigen wir Schritt für Schritt, wie Sie die Daten finden, was Bodenrichtwert, Liegenschaftszinssatz und Rohertragsfaktor bedeuten und warum bei einem Mehrfamilienhaus am Ende der Ertragswert den Ausschlag gibt.

Was BORIS.NRW ist

BORIS.NRW (www.boris.nrw.de) ist das zentrale Informationssystem der Gutachterausschüsse und des Oberen Gutachterausschusses für Grundstückswerte in Nordrhein-Westfalen. Diensteinhaber ist der Obere Gutachterausschuss, dessen Geschäftsstelle bei der Bezirksregierung Köln angesiedelt ist; die Technik stellt IT.NRW bereit. Seit dem 1. Januar 2016 sind alle Informationen kostenfrei. Die Daten stehen unter der „Datenlizenz Deutschland – Zero – Version 2.0“ und dürfen ohne Einschränkungen genutzt werden.

Auf der Startseite wählen Sie zwischen sechs Produkten: Bodenrichtwerte, Immobilienrichtwerte, Immobilien-Preis-Kalkulator, Grundstücksmarktberichte, Bodenwertübersichten und Immobilienpreisübersichten. Wichtig für die Einordnung: BORIS.NRW liefert keine Verkehrswerte für einzelne Grundstücke. Die Werte sind Durchschnitts- und Orientierungsgrößen, die auf das konkrete Objekt übertragen werden müssen.

Schritt für Schritt: Bodenrichtwert abrufen

Schritt 1: Öffnen Sie www.boris.nrw.de. Das Produkt „Bodenrichtwerte“ ist in der Regel bereits ausgewählt.

Schritt 2: Geben Sie im Suchfeld die Adresse Ihres Mehrfamilienhauses ein – alternativ ein Flurstückskennzeichen oder eine Bodenrichtwertnummer – und wählen Sie den passenden Treffer aus der Liste. Die Karte springt zur Adresse.

Schritt 3: Es öffnet sich ein Fenster mit den Detailinformationen zur Bodenrichtwertzone, in der das Grundstück liegt. Falls nicht, klicken Sie in die Zone; die Richtwerte werden erst ab einer bestimmten Zoomstufe angezeigt. Überlagern sich an einer Stelle mehrere Zonen, wechseln Sie zwischen den Reitern.

Schritt 4: Lesen Sie die Angaben vollständig. Neben dem Bodenrichtwert in Euro je Quadratmeter stehen dort unter anderem der Stichtag, der Entwicklungszustand, der Beitragszustand, die Art der Nutzung und – je nach Zone – Geschosszahl, Geschossflächenzahl (GFZ), Grundstückstiefe oder Grundstücksfläche. Diese Merkmale beschreiben das Bodenrichtwertgrundstück, auf das sich der Wert bezieht.

Schritt 5: Über das PDF-Symbol erstellen Sie einen amtlichen Auszug, den Sie speichern oder weitergeben können. Ältere Stichtage erreichen Sie über den Schalter „Historische Richtwerte“: In BORIS.NRW sind Bodenrichtwerte ab dem Jahr 2011 hinterlegt, frühere Werte erhalten Sie direkt beim zuständigen Gutachterausschuss. Die Bezeichnungen einzelner Schaltflächen können sich mit Updates des Portals ändern; die Hilfe- und FAQ-Seiten von BORIS.NRW beschreiben den jeweils aktuellen Stand.

Den Grundstücksmarktbericht herunterladen

Für Mehrfamilienhäuser ist der Grundstücksmarktbericht meist aufschlussreicher als der Bodenrichtwert. So finden Sie ihn: Wechseln Sie über „Neue Suche / Produktwechsel“ zum Produkt „Grundstücksmarktberichte“, geben Sie den Namen Ihrer Gemeinde oder des Gutachterausschusses ein und laden Sie den gewünschten Jahrgang als PDF herunter. Für den Kreis Heinsberg stehen dort beispielsweise die Berichte der Jahre 2011 bis 2026 zur Verfügung. Den landesweiten Bericht des Oberen Gutachterausschusses finden Sie unter „Grundstücksmarktberichte NRW“.

Die örtlichen Grundstücksmarktberichte erscheinen jährlich und beziehen sich auf den 1. Januar des laufenden Jahres (§ 41 GrundWertVO NRW). Sie enthalten Umsatzzahlen und die für die Wertermittlung erforderlichen Daten. Der Bericht 2026 für den Kreis Heinsberg führt etwa ein eigenes Kapitel „Mehrfamilienhäuser, gemischt genutzte Gebäude“ mit Liegenschaftszinssätzen; die Berichte 2026 der StädteRegion Aachen und des Kreises Viersen weisen für Drei- und Mehrfamilienhäuser zusätzlich Rohertragsfaktoren aus.

Bodenrichtwert: was er aussagt – und was nicht

Bodenrichtwerte sind nach § 196 BauGB durchschnittliche Lagewerte für den Boden. Sie beziehen sich auf einen Quadratmeter Grundstücksfläche eines unbebauten, fiktiven Grundstücks, des sogenannten Bodenrichtwertgrundstücks (§ 13 ImmoWertV). Bundesrechtlich sind sie mindestens zu Beginn jedes zweiten Kalenderjahres zu ermitteln; in Nordrhein-Westfalen geschieht das jährlich zum Stichtag 1. Januar (§ 37 GrundWertVO NRW). Die Bodenrichtwerte zum 1. Januar 2026 stehen seit Ende März 2026 flächendeckend in BORIS.NRW.

Für Ihr Mehrfamilienhaus ist der Bodenrichtwert ein Baustein, nicht das Ergebnis. Er fließt in den Bodenwert ein, der bei abweichenden Merkmalen – etwa einer höheren oder niedrigeren baulichen Ausnutzung als beim Richtwertgrundstück – angepasst wird. Den Wert des Gebäudes und der Mieteinnahmen bildet er nicht ab.

Liegenschaftszinssatz und Rohertragsfaktor

Der Liegenschaftszinssatz ist in § 21 Abs. 2 ImmoWertV definiert: „Liegenschaftszinssätze sind Kapitalisierungszinssätze, mit denen Verkehrswerte von Grundstücken je nach Grundstücksart im Durchschnitt marktüblich verzinst werden.“ Die Gutachterausschüsse leiten sie aus tatsächlich gezahlten Kaufpreisen ab; das Baugesetzbuch nennt dabei ausdrücklich Mietwohngrundstücke (§ 193 Abs. 5 BauGB). Je niedriger der Liegenschaftszinssatz, desto höher fällt der Ertragswert aus.

Der Rohertragsfaktor setzt den Kaufpreis ins Verhältnis zum jährlichen Rohertrag, also im Wesentlichen zur Jahresnettokaltmiete. Er entspricht dem, was in der Praxis als Kaufpreisfaktor oder Vervielfältiger bezeichnet wird; die ImmoWertV spricht allgemein von Ertragsfaktoren (§ 20 ImmoWertV). Weil beide Kennzahlen aus echten Verkäufen abgeleitet werden, sind sie eine bessere Orientierung als Faustwerte aus dem Internet. Wie Sie mit dem Faktor rechnen, erklärt unser Beitrag zum Kaufpreisfaktor für Mehrfamilienhäuser.

Warum beim Mehrfamilienhaus der Ertragswert entscheidet

Käufer beurteilen ein Mehrfamilienhaus in erster Linie nach seinen Erträgen. Deshalb ist hier das Ertragswertverfahren nach den §§ 27 bis 34 ImmoWertV maßgeblich: Vom marktüblich erzielbaren Rohertrag werden die Bewirtschaftungskosten abgezogen, der Reinertrag wird um die Verzinsung des Bodenwerts gemindert und der verbleibende Gebäudereinertrag über die Restnutzungsdauer mit dem Barwertfaktor kapitalisiert (§ 34 ImmoWertV). Hinzu kommt der Bodenwert.

Ein hypothetisches Beispiel zeigt, wie stark der Liegenschaftszinssatz wirkt. Angenommen werden ein Reinertrag von 36.000 € im Jahr, ein Bodenwert von 80.000 € und eine Restnutzungsdauer von 40 Jahren. Bei einem angenommenen Liegenschaftszinssatz von 5,0 % ergibt sich ein vorläufiger Ertragswert von rund 629.000 €, bei 4,5 % von rund 676.000 €. Ein halber Prozentpunkt verändert das Ergebnis in diesem Beispiel also um rund 47.000 €. Welcher Zinssatz für Ihre Lage und Ihren Gebäudetyp marktüblich ist, steht im Grundstücksmarktbericht. Die einzelnen Rechenschritte erläutert unser Beitrag zum Ertragswertverfahren bei Mehrfamilienhäusern.

Welche Gutachterausschüsse im Ankaufsgebiet zuständig sind

Gutachterausschüsse werden in NRW grundsätzlich für die Kreise, die kreisfreien Städte und die großen kreisangehörigen Städte gebildet (§ 4 GrundWertVO NRW). Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Kreis Heinsberg ist für alle zehn Kommunen des Kreises zuständig – Erkelenz, Gangelt, Geilenkirchen, Heinsberg, Hückelhoven, Selfkant, Übach-Palenberg, Waldfeucht, Wassenberg und Wegberg –, seine Geschäftsstelle sitzt in Heinsberg. Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der StädteRegion Aachen ist auch für die Stadt Aachen zuständig, deren eigener Ausschuss 2009 aufgelöst wurde, sowie unter anderem für Alsdorf, Baesweiler, Eschweiler, Herzogenrath, Stolberg und Würselen.

Im Kreis Düren hat die Stadt Düren einen eigenen Gutachterausschuss; der Gutachterausschuss im Kreis Düren ist für die übrigen Kommunen zuständig, darunter Aldenhoven, Inden, Jülich, Langerwehe, Linnich, Merzenich, Niederzier und Titz. Der Gutachterausschuss im Kreis Viersen deckt auch die Stadt Viersen ab, außerdem unter anderem Brüggen, Grefrath, Nettetal, Niederkrüchten, Schwalmtal, Tönisvorst und Willich. Grevenbroich, Jüchen und Korschenbroich gehören zum Gutachterausschuss im Rhein-Kreis Neuss ohne die Stadt Neuss, Bedburg, Elsdorf und Bergheim zum Gutachterausschuss im Rhein-Erft-Kreis. Mönchengladbach und die Landeshauptstadt Düsseldorf haben jeweils einen eigenen Gutachterausschuss.

Immobilienrichtwerte: für Mehrfamilienhäuser meist nicht verfügbar

Neben Bodenrichtwerten veröffentlicht BORIS.NRW Immobilienrichtwerte. Vorgeschrieben sind sie in NRW für Wohnungseigentum sowie Ein- und Zweifamilienhäuser; für Drei- und Mehrfamilienhäuser wird ihre Ermittlung lediglich angestrebt (§ 38 GrundWertVO NRW). Im Ankaufsgebiet gibt es Immobilienrichtwerte für Mehrfamilienhäuser derzeit nur in Düsseldorf (Stand: Oktober 2026). Auch der Immobilien-Preis-Kalkulator ersetzt keine Bewertung – BORIS.NRW weist selbst darauf hin, dass damit kein Verkehrswert ermittelt wird.

Fazit

Mit BORIS.NRW kommen Sie in wenigen Minuten an den Bodenrichtwert und den aktuellen Grundstücksmarktbericht für Ihren Ort – kostenlos und aus amtlicher Quelle. Für ein Mehrfamilienhaus sind die Liegenschaftszinssätze und Rohertragsfaktoren aus dem Marktbericht meist die wichtigeren Größen, weil der Wert über die Erträge bestimmt wird. Wenn Sie die amtlichen Daten auf Ihre tatsächlichen Mieten, Kosten und den Zustand Ihres Hauses übertragen lassen möchten – ob für ein Mehrfamilienhaus in Heinsberg, in Aachen oder in Mönchengladbach –, fordern Sie unsere kostenlose Wertermittlung an.

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